Tra le novità introdotte dalla Legge sulla Concorrenza ve ne è una particolarmente di rilievo per quanto concerne le compravendite immobiliari: la possibilità di versare il prezzo della compravendita direttamente a mani notaio, con quest’ultimo che la trasferirà al venditore solamente una volta effettuata la trascrizione dell’atto.
La ratio della norma
In tal merito, appare piuttosto chiara quale sia la motivazione che ha indotto il legislatore a muoversi con particolare incisività nei confronti di un ambito – quello della compravendita immobiliare – in cui la figura dell’acquirente ha spesso ricoperto una posizione di sostanziale debolezza.
Può infatti capitare che, nelle more che sussistono tra il momento dell’effettiva compravendita e quello della trascrizione, accadano degli eventi particolarmente pregiudizievoli per gli interessi dell’acquirente: si pensi, a titolo di esempio non esaustivo, alla possibilità che il venditore ponga fraudolentemente in atto delle doppie vendite, o ancora alla possibilità che i creditori del venditore ottengano con successo delle iscrizioni ipotecarie sul bene oggetto di transazione.
In tutte queste fattispecie, all’inconsapevole acquirente non rimarrebbe altro da fare che intentare una causa legale, dagli esiti incerti e protratti nel tempo. Attraverso la previsione del deposito del prezzo nelle mani del notaio, invece, il legislatore si preoccupa che la somma della compravendita termini nelle casse del venditore nel solo momento della trascrizione dell’atto quando, cioè, la compravendita diventa definitiva.
L’applicabilità della norma
Stando a quanto si evince dalla lettura delle nuove norme, la previsione è applicabile per tutti gli atti dal 29 agosto 2017 in poi e, inoltre, anche per le trattative che sono iniziate prima di tale data (non si parla di retroattività in senso stretto). Si noti altresì che la norma prevede una facoltà, ma non un obbligo: per “attivare” il ruolo del notaio in tal senso è infatti necessario che l’acquirente domandi esplicitamente al professionista il proprio intervento, con una richiesta alla quale il notaio non potrà che dar seguito, anche in caso di “proteste” da parte del venditore.
Per quanto infine concerne le caratteristiche del conto sul quale transiteranno le somme versate al notaio, in attesa che vengano poi “girate” al venditore una volta che la trascrizione dell’atto verrà effettuata, come intuibile il deposito dovrà essere dedicato esclusivamente a tale operatività. Inoltre, gli interessi che matureranno eventualmente sul conto dovranno essere attribuiti allo Stato (e non ovviamente al notaio), che li utilizzerà per sostenere i propri fondi nei confronti delle piccole e medie imprese.
Non facendo parte del patrimonio personale del notaio, né di quello del suo studio professionale, ne deriva che le somme depositate nel conto sono da intendersi indisponibili in sede di successione, né possono essere aggrediti dai creditori del professionista.
Altolago
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